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売却時の税金

詳細を知りたい方は国税庁の「譲渡所得のページ」が参考になります

不動産を売却した時に利益の出る場合

  • 土地建物などの譲渡には、土地・住宅政策上の見地から、一般の所得とは区別し、譲渡所得のみに特別な税率を適用して税額を求める課税方法が採用されています。この方式を「分離課税方式」といいます。
    • 譲渡金額から控除されるもの
       譲渡収入−(取得費+譲渡費用)=譲渡益
       この譲渡益から、取引の形態によって、租税特別措置法などによる特別控除額を控除し、控除したあとの金額が譲渡所得となります。
    • 取得費とは?
        譲渡した資産を取得するために要した金額です(購入費・建築費・制作費・設備費・改良費・ローン支払利息と諸経費)
        ただし、償却資産については、その償却費相当額を取得価格から控除した残額が譲渡の場合の取得費になります。また支払利息に関しては建物利用の場合取得費用にならないことがありまのでお間違いの無いよう注意して下さい。
    • 概算取得費とは
        譲渡資産の取得費が不明で、譲渡所得の計算が正しく出来ない場合。 譲渡資産取得時期があまりに古く以前のことで、取得の時の資料がない、また、譲渡資産の取得原因が相続による取得であって、その資産の元の所有者である 被相続人が、いつ、いくらで取得したものかが、不明であるケースなど。取得費の特例として譲渡金額の5%相当額を、取得費としてもよいという取り扱い。また取得費が5%未満になってします場合にも、有利に5%の概算取得費を適用することもできるとされています。
    • 譲渡費用とは
        譲渡所得の計算上、収入から控除される譲渡費用には、つぎのようなものがあります。
        仲介手数料・運搬費・建物の解体費用・登記費用・収入印紙代・譲渡のために直接要した費用
    • 長期譲渡と短期譲渡
        土地建物の譲渡した資産が、その取得の日から5年を超えて所有されていたものである時は一般に長期譲渡になります。ただし5年の所有期間の計算は、譲渡した年の一月一日を基準とします。
    • 長期譲渡所得の計算方法(平成16年度より100万円の特別控除がなくなりました)
        課税長期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)
        税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)
    • 短期譲渡所得の計算方法
       税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

売却損失が出る場合

バブル崩壊後、最近では、売却益が出るより、売却損失が出る人が非常に多いようです。そうした場合、その赤字分は他 の所得と損益通算できるのだろうかとの質問がかなり寄せられます。実際には別荘で利用しているような場合は損益通算は出来ません。平成16年度より一般所得との損益処理はできなくなりました。

確定申告時の必要証拠書類

  • 譲渡収入金額のわかるもの
    • 売買契約書
  • 譲渡資産の取得費のわかるもの
    • 購入時の売買契約書、契約印紙代、購入時の仲介手数料の領収証、支払代金領収証、ローン利息と諸経費支払の証明できるもの登記関係費用、不動産取得税、造成費、改良費等の領収証
  • 譲渡費用のわかるもの
    • 仲介手数料の領収証、測量費用、抵当権抹消・表示変更登記等、収入印紙代、その他の費用の領収証

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